2009-10-02 Алексей Миронов

Заканчиваем изучить постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 2 июля 2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (http://www.supcourt.ru/news_detale.php?id=5825).

Все? что написано в последней статье цикла? относится к жилью социального найма.

Расселение жильцов неприватизированных квартир при сносе и реконструкции домов

ВС прикоснулся и к этой теме. Она действительно животрепещуща. В России есть стойкое убеждение, что если дом решено снести (признано, что он вот-вот развалится, или квартал хрущевок решили снести с лица земли), то всем жильцам-очередникам неприватизированных квартир обязаны предоставить жилье по социальной норме.

Фактически это означает улучшение жилищных условий вне очереди. Поэтому в кварталах, намеченных к реконструкции, люди не торопятся воспользоваться правом на приватизацию. Ведь для частных собственников эквивалентом за теряемую собственность является рубль, а вот для жильцов по договору социального найма – квадратный метр. Даже бывает, наоборот, прописывают к себе теть, дядь, племенников.

Так вот, ВС разбил иллюзию, что можно легко разживиться на халяву. В изучаемом постановлении есть пункт 37. Прочтите его внимательно, хоть он и обширен в оригинале.

А здесь маленькая цитата из самой его сердцевины: «предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно быть благоустроенным ..., равнозначным (выделено здесь и ниже автором, А.М.) по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире». Конец цитаты.

Так что дядь, теть, племянников придется терпеть долго. Если в хрущевской однокомнатной квартире в Московском или Калининском районе площадью 25 кв. м. жило 7 человек (3 семьи), граждане стояли на очереди, то закон не обязывает давать им 3 квартиры в Петербурге. Если дать им одну однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м. в Колпино, весь большой Санкт-Петербург будут рассматривать как один населенный пункт, хотя это не совсем логично. Ведь жилищные условия в данном случае улучшаются – метров-то становится больше (а могли бы найти квартиру и в 25 кв. м. – и она бы подошла).

Если жила семья в коммуналке, то теперь будет жить в другой коммуналке.

Небольшое отступление. Уже после Пленума ВС на заседании Правительства России были сказаны следующие слова: «Возникла идея расселять из аварийного жилья в эти достаточно неплохие квартиры, но, формируя на их основе коммунальные квартиры. Этого не нужно делать. Нам не нужно плодить новые коммуналки», – сказал Владимир Путин.

Это выступление показали все телеканалы. Оно было ярким, эффектным. А вот на разъяснение решения Пленума ВС места и времени в СМИ не нашлось. Скучно.

Но все сказанное, хоть и премьером, хоть и в камеру, – лишь слова. А Постановление Пленума ВС – прямое указание судам по применению Жилищного кодекса. Будет решено снести какой-нибудь дом, какие-нибудь граждане заартачатся, захотят не просто переселения в новую квартиру, а переселения с улучшением. А их расселят (хоть принудительно!) – по закону, а не потому как кто-то чего-то сказал, да его еще и не так поняли.

«Игра забывается, счет на табло после финального свистка – остается!» - сказал когда-то один хороший футбольный тренер. В данном случае, видимо, надо чтобы все увидели одну только игру. А счет узнают немногие – кого (и когда) он коснется.

Справедливости ради, надо признать, Путин ведь говорил о «новых коммуналках». То есть, если семья жила в хоть крохотной, но все же отдельной квартире, а им предлагают переселиться в несколько, хоть даже и больших по площади, но комнат в коммунальной квартире, то делать этого нельзя (собственно с решением ВС противоречия тут нет). Принцип «кто чем пользовался – тот тем и пользуется» – остается в силе. А как же права очередников? Ну, это наивно – из очереди-то разве выкидывают? – в старом доме стояли, стойте в новом.

Тихая сапа

Кстати, кто не знает сапа (на донском диалекте) - означает «змея». Но уж выражение вползти тихой сапой слышали все.

В неприватизированных квартирах часто с девяностых годов стала встречаться такая ситуация. Зарегистрирована в ней семья. Дети подросли, стали жениться-выходить замуж. И приводить к себе супругов.

Родители, братья-сестры новых «родственников в законе» не выгоняли, но и прописки не давали. И вот живет новая семья год, другой, а потом тихий поселенец подает в суд, требуя признать за собой право постоянного пользования жилой площадью.

Такая ситуация стала возникать как следствие необдуманного крестового похода наших доморощенных демократов на сталинский институт прописки. В итоге суды все чаще стали принимать в подобных ситуациях такие решения – гражданин вселился в квартиру без возражений прочих нанимателей (это значит – они не бросались на него со скалкой и сковородкой), так как стал членом семьи одного из нанимателей (свидетельство о браке к иску прилагается), жил достаточно долго (доказательства – был приписан к местной поликлиники, ему на новый адрес приходили письма, газеты). В итоге суд решает – прописать, дав те же права, что и старожилам.

Так как квартира – это основное достояние подавляющего большинства российских семей, то сложилась парадоксальная ситуация. Если вы дали соседу по даче велосипед покататься, а он не хочет его возвращать, то его (хотя бы теоретически) могут отвести (не на велосипеде, а на машине) в тюрьму. А тут легально можно отрезать четвертушку, а то и половину квартиры!

Пункт 28 Постановления Пленума ВС ставил барьер перед тихим пресмыкающимся (в человеческом обличии), пытающимся вползти на чужие квадратные метры.

«Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение... лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения».

Ушел, совсем ушел

Бывает, что человек покидает жилую площадь, где зарегистрирован. Супруги разводятся, дети вырастают.

Но, уйдя, человек остается. Остается зарегистрированным. Теоретически в такой ситуации наступает возможность выселить его, как добровольно не пользующегося жилым помещением в течение длительного периода (который на практике, бывает, продолжается десятилетия) без уважительной причины. Но на практике сделать это сложно (хотя автор данного текста знает одну бесплатную газету, где печатается реклама некой адвокатской конторы, которая утверждает, что это ей – раз плюнуть).

Суды неохотно плодят новых бомжей. Ведь выселять надо по данной статье без предоставления жилого помещения. Скажем, жила-была семья мама-папа и брат с сестрой. Прошли годы, родители умерли, брат женился, ушел жить к жене.

Но по фактическому месту жительства у него нет официально никаких прав. А все права там, где живет его сестра. Если она попытается выселить брата, то в суде будет, скорее всего, заявлено, что его брак – распадается, жена его к себе не пропишет, а к себе по месту происки он намерен вернуться жить, да и вернулся бы, только сестра не дает.

Решение Пленума ВС (пункт 32) задачу сестре облегчает.

«При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права».

Посмотрим, какая теперь сложится практика применения закона в судах.

Если жилец не платит

Случаи выселения за неуплату в России – экзотика. Слишком сложна процедура, к тому же закон защищает права несовершеннолетних. К тому же, даже если нет несовершеннолетних, то все равно нельзя выселять на улицу. Надо дать комнату по нормативам социального найма. А если много неплательщиков занимают малую жилплощадь – это значит, что их жилищные условия еще и улучшатся.

Пленум ВС процедуру выселения за неуплату еще больше осложнил (пункт 38).

«При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин ... суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг... К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд».

Понятно, что в условиях кризиса экономики подобные уважительные причины – не экзотика. Если бы еще и российское государство проявляло большую социальную ответственность и мудрость и брало бы на себя (временно!) бремя содержания домов за работников кризисных предприятий, месяцами сидящих без зарплаты, безработных и больных. А то у нас все деньги (на инфраструктуру) уходят в золотые дороги в никуда. Впрочем, это уже совсем другая история.

 

Алексей Миронов